V tomto článku se musím mírně odklonit od filozofie klasického „gaučového investora“. Důvod je prostý: nákup investičního bytu není tak úplně pasivní příjem, jakým jsou například akcie.
Investiční byt si oproti akciovému portfoliu vyžaduje váš čas. Je to práce. Čeká vás složitější proces nákupu, vyřizování hypotéky, zařizování interiéru, hledání nájemníka a v neposlední řadě řešení oprav.
Přesto si myslím, že v určité situaci může být investiční byt z pohledu finanční nezávislosti zajímavým aktivem – ať už kvůli diverzifikaci nebo potenciálnímu výnosu. Má to však jednu zásadní podmínku: musíte si to umět správně spočítat.
Benchmark: Byt vs. S&P 500
Často vidím lidi, jak se ptají na nákup bytu. Obzvlášť v Česku je to národní sport. Téměř nikde však nenajdete analýzu všech faktorů pohromadě. Přitom změna jen jedné proměnné může ziskovou investici poslat do červených čísel.
Na úvod si dovolím trochu skepticismu. Dnes se nálepkou „investiční“ označuje kdejaký ležák. Často zmiňované pravidlo, že „nemovitost je nejlepší investice“, nemusí být (a často ani není) pravda.
Jako základní referenci pro srovnání používám vždy výnos akciového ETF (např. S&P 500).
- Dlouhodobý výnos indexu S&P 500 přesahuje 10 % ročně.
- Pokud byt není schopen generovat zisk alespoň v této výši (při stejném vstupním kapitálu), přidáváte si jen zbytečné starosti a utápíte svůj čas.
Dosáhnout s bytem výnosu přes 10 % p.a. je při nákupu v hotovosti téměř nemožné. Výnos bytu se totiž skládá ze dvou složek:
- Kapitálový výnos (růst hodnoty nemovitosti v čase).
- Příjem z pronájmu (cashflow).
Abychom porazili akcie, potřebujeme tajnou zbraň.
Hypotéka: Nejlepší přítel investora
Představuji vám nejdůležitější nástroj realitního investora: Hypotéka. Bez ní investování do bytů prakticky nedává smysl (ani pro diverzifikaci). S čistě vlastním kapitálem je efektivnější a bezpečnější sáhnout po REIT ETF. Investice do jednoho fyzického bytu je totiž riziková – stačí špatní sousedé nebo nevhodná výstavba v okolí a cena stagnuje.
Pomocí hypotéky ale překlopíme výnos na naši stranu. Zde platí zlaté pravidlo: Čím méně vlastního kapitálu, tím lépe.
Kouzlo LTV 90 %
Je zajímavé, jak málo se v Česku pracuje s pojmem „investiční páka“. Hypotéka s LTV 90 % (Loan To Value) je často vnímána jako riziko. Pro gramotného investora je to ale matematika:
- Stačí vám složit pouze 10 % ceny bytu z vlastního.
- Zbytek platí banka.
- Úrok bývá o něco vyšší než u 80% LTV, ale v současné době se tento rozdíl obvykle vyplatí akceptovat.
Podle mých výpočtů bylo právě využití 90% LTV prakticky jedinou cestou, jak dlouhodobě překonat výnos akciového indexu. Už při 80 % se výhodnost lámala v neprospěch bytu.
Gaučový tip: Při sjednávání hypotéky vám banka bude nutit pojištění schopnosti splácet. Protože jde o investici a ne o střechu nad vaší hlavou, považuji toto drahé pojištění za zbytečný náklad, který vám jen užírá zisk.
Jak vybrat byt, který vydělává (Lokalita a Dispozice)
Ne každý byt, který realitka nazve „investičním“, jím skutečně je. Na co se zaměřit?
1. Lokalita, lokalita, lokalita
Byt na konci světa bez civilizace se vzhledem k demografickému vývoji (budoucí pokles populace v ČR) nejeví jako dobrý nápad. Vždy si položte otázku: „Proč by nájemník chtěl bydlet právě tady?“
- Velká města: Koncentrace studentů a pracovních příležitostí.
- Pozor na okraje: Byty na periferii nemusí držet hodnotu. Hledejte optimální poměr cena/výkon (centrum bývá příliš drahé).
- Vybavenost: MHD a obchody v pěší dostupnosti jsou klíčové.
2. Dispozice: Méně je více
Pro investora jsou nejoptimálnější menší byty:
- 1+kk a 2+kk: Mají nejvyšší nájemné na metr čtvereční a největší likviditu. Dobrý byt této velikosti pronajmete v řádu dnů.
- Větší byty (3+1 a více): Mají nižší výnos na m² a hůře se hledá nájemník (i když mohou fungovat pro sdílené bydlení studentů).
3. Typ stavby
- Novostavby: Lépe drží cenu v krizích a nevyžadují okamžité opravy.
- Panelové domy: Starší byty zaznamenávají při poklesech trhu větší propady ceny.
Závěr: Kdy do toho jít?
Výběr dobrého bytu je kapitola sama pro sebe. Je to hra o mnoha proměnných, kde záleží na příležitosti a načasování.
Tento článek berte jako úvodní „nástřel“ do vašeho výpočtu. Pokud si chcete rovnou proklepnout konkrétní čísla a splátky pro váš případ, mrkněte na hypoteční kalkulačku. Pokud se budete držet popsaných principů – malý byt, dobrá lokalita a maximální využití bankovních peněz (páky) – máte šanci na zajímavý výnos.
- Luxusní byt bude pro investora vždy nerentabilní.
- Příliš levný byt bude mít skrytá rizika.
Hledejte zlatý střed. A nezapomeňte: Realitní trh se v čase mění. Někdy je nejlepším investičním rozhodnutím dojít k závěru, že aktuálně prostě není vhodná doba na nákup.